24.09.2020.
Preuzmite tekst zakona
Detaljnije

Predlagač:
Vlada Republike Srpske
Vrsta procedure: Redovna
Oblast zakona: Pravna država
Status: Usvojen.

Glava I ovoga Zakona sadrži osnovne odredbe.

Članom 1 definisan je predmet Zakona.

Posredovanje u prometu nepokretnosti je djelatnost koja obuhvata poslove pronalaženja i dovođenja u vezu nalogodavca i trećeg lica, radi pregovora i pripreme za sklapanje pravnih poslova čiji je predmet određena nepokretnost (Član 2.).

Glava II definiše uslove za obavljanje posredovanja.

Posrednik u prometu nekretnina može biti privredno društvo ili preduzetnik, koji uz novčanu naknadu se bavi ovim poslom. Uslove koje posrednik mora ispunjavati su sljedeći:

-          ima sjedište na području Republike Srpske

-          ima polisu osiguranja osiguravajućeg društva u skladu s ovim zakonom,

-          posjeduje odgovarajući poslovni prostor

-          ima zaposleno najmanje jedno fizičko lice na neodređeno vrijeme sa zvanjem agenta u posredovanju u prometu nepokretnosti

Zakonom se određuje da posrednik mora imati polisu osigruanja moguću štetu koju bi mogao prouzrokovati obavljanjem djelatnosti posredovanja. Najniža osigurana svota ne može biti manja od 50.000 KM po jednom štetnom događaju, odnosno 150.000 KM za sve odštetne zahtjeve u jednoj osiguravajućoj godini.

U ovoj Glavi definišu se uslovi poslovnog prostora koje mora posjedovati posrednik. Dalje, posrednik kao privredno društvo i preduzetnik podnosi Ministarstvu trgovine i turizma zahtjev za izdavanje rješenja o ispunjavanju uslova za obavljanje djelatnosti posredovanja u prometu nepokretnosti. Ovaj Zakon definiše sadržaj ovoga zahtjeva.

Posrednik koji ispunjava neophodne uslove za obavljanje ove djelatnosti, po službenoj dužnosti, se upisuje u Registar posrednika koji vodi Ministarstvo trgovine i turizma. Registar je javan, i posrednik je dužan svake godine do 31. marta dostaviti odgovarajuću dokumentaciju, kojom se dokazuje da i dalje ispunjava tražene uslove. Dalje, Zakon uređuje informacije koje se upisuju u Registar, Izvod iz Registra, te promjene podataka u Registru. Uređeni su uslovi po kojima se posrednik briše iz Registra po službenoj dužnosti. To su: ako prestane da ispunjava uslove, ako je posredniku pravosnažno izrečena zaštitna mjera zabrane obavljanja djelatnosti posredovanja dok ta mjera traje i na zahtjev posrednika (Član 13.).

Zakon u ovog Glavu reguliše stručnu osposobljenost. Poslove posredovanja može obavljati fizičko lice koje ima položen stručni ispit za agenta posredovanja. Pravo na polaganje stručnog ispita imaju lica koja:  ima prebivalište na području Republike i ima najmanje završeno srednje obrazovanje u četvorogodišnjem trajanju. Fizičko lice zahtjev za polaganje stručnog ispita podnosi Ministarstvu. Ministar rješenjem utvrđuje listu ispitivača za polaganje stručnog ispita. Ministarstvo izdaje uvjerenje o položenom stručnom ispitu fizičkom licu koje je položilo stručni ispit i upisano u Evidenciju agenata posredovanja u prometu nepokretnosti

Glava III uređuje prava i obaveze posrednika i nalogodavca u prometu nepokretnostima.

Posrednik u poslovima posredovanja, mora da postupa sa pažnjom dobrog privrednika. Članom 20. se uređuje sadržaj reklamiranja posrednika i nekretnine za koju posreduje. Dalje, zabranjeno je oglašavanje prometa nepokretnosti za čiji promet posrednik nema zaključen ugovor o posredovanju, odnosno ugovor o potposredovanju.

Posredovanje se vrši na osnovu ugovora o posredovanju. Nalogodavac može da bude prodavac, kupac, zakupodavac ili zakupac, odnosno punomoćnik tih lica. Ugovor mora biti u pisanom obliku, te se potpisuje na određeno virjeme. Ukoliko vrijeme važenja nije naznačeno, smatra se da važi godinu dana (Član 21.)

Članom 22. definisane su obavez posrednika u ugovoru o posredovanju. Te obaveze se ogledaju u:

-          naći i dovesti u vezu s nalogodavcem treće lice radi zaključivanja posla koji je predmet ugovora o posredovanju,

-          dati nalogodavcu objektivno mišljenje o cijeni nepokretnosti

-          pribaviti i izvršiti uvid u isprave kojima se dokazuje vlasništvo ili drugo stvarno pravo na nepokretnosti

-          posredovati u pregovorima i sl.

Obaveze nalogodavca u ugovoru o posredovanju su utvrđene Članom 23. neke od obaveza su:

-          obavijestiti posrednika o svim okolnostima koje su važne za obavljanje posredovanja

-          dati posredniku na uvid originalne isprave

-          osigurati posredniku i trećem licu zainteresovanom za zaključivanje pravnog posla razgledanje nepokretnosti

-          isplatiti posredniku ugovorenu posredničku naknadu

Ostali elementi ugovora o posredovanju regulisani su Članom 23.

Ekskluzivno posredovanje je klauzula u ugovoru o posredovanju u kojem se nalogodavac da u ugovorenom roku neće angažovati drugog posrednika za posredovanje u vezi sa određenom nepokretnosti.

Prestanak ugovora o posredovanju i ništavost obaveze pristupanju pregovora regulisani su članovima 26 i 27.

Glava IV uređuje način obavljanja posredovanja.

U ovoj glavi se uređuje Zabrana neovlašćenog obavljanja poslova posredovanja kod posrednika

i sukob interesa (Član 30) kao i opšte uslove poslovanja.

Glava V određuje posredničku naknadu.

Visina posredničke naknade određuje se ugovorom o posredovanju. Posrednik stiče pravo na posredničku naknadu u momentu zaključenja ugovora za koji je posredovao, osim ako posrednik i nalogodavac nisu ugovorili da se pravo na posredničku naknade stiče u momentu zaključenja predugovora za koji je posrednik posredovao. Posredniku je zabranjeno da zahtijeva djelimično plaćanje posredničke naknade unaprijed.

Za izvršenu uslugu posredovanja posrednik je dužan nalogodavcu ispostaviti fakturu, odnosno izdati fiskalni račun, u skladu sa ugovorom o posredovanju.

Posrednik može, kada je za to posebno ovlašćen, da u ime i za račun nalogodavca zaključi predugovor, odnosno ugovor o kupovini, prodaji, zamjeni, zakupu nepokretnosti.

Glava VI bavi se nadzorom.

Upravni nadzor nad provođenjem ovoga zakona vrši Ministarstvo.

Inspekcijski nadzor nad primjenom odredaba ovog zakona i propisa donesenih na osnovu ovog zakona vrši Republička uprava za inspekcijske poslove posredstvom republičkog tržišnog inspektora.

Pored ovlaštenja uređenih propisima iz oblasti inspekcija, nadležni tržišni inspektor ovašćen je da:

-          zabrani obavljanje posredovanja privrednom društvu koje ne ispunjava Zakonom propisane uslove,

-          zabrani obavljanje posredovanja privrednom društvu, odnosno preduzetniku koji posredovanje obavlja bez rješenja Ministarstva

-          zabrani obavljanje posredovanja privrednom društvu, odnosno preduzetniku koji posredovanje obavlja bez rješenja Ministarstva

-          naloži posredniku da u poslovnoj prostoriji u kojoj obavlja djelatnost posredovanja na vidnom mjestu istakne svoje opšte uslove poslovanja

Protiv rješenja tržišnog inspektora može se izjaviti žalba Ministarstvu u roku od osam dana od dana njegovog dostavljanja.

Glava VII određuje kaznene odredbe.

Ovim odredbama uređuju se novčane kazne za privredna i fizička lica koja se bave posredovanjem. Određuje se visina kazni i djela za koja se ona izriču (Član 40., 41. i 42.).